Costruito nel 1791, nella zona di Ponte Nuovo, su disegno dell'architetto Camillo Leonti e decorato dal toscano Domenico Chelli, venne inaugurato con l'opera di Domenico Cimarosa Il falegname. Fin dall'inizio la vita del teatro non fu facile: diverse e infelici amministrazioni lo trasformarono ben presto in un teatro per compagnie minori e per un pubblico poco aristocratico. Il 30 novembre 1843 Marzio Gaetano Carafa dei principi di Colubrano vendette il teatro al signor Enrico del Prete che lo subaffittò poi a Adamo Alberti, capocomico ed impresario del Teatro dei Fiorentini.
Nel 1886 vi debuttò l'attore Federico Stella portando in scena Tenebra e amore di Crescenzo Di Maio. Il tipografo Luigi Bartolomeo e l'impresario Salvatore Golia comprarono una parte del teatro diventandone i nuovi gestori. Nacque la "Compagnia Città di Napoli": l'impresa, diretta da Federico Stella e Michele Bozzo, per quarant'anni fu stabile al San Ferdinando.
Nella stagione 1889-1890 il teatro accolse anche i successi di Eduardo Scarpetta. Salvatore Golia e la moglie Raffaella Bartolomeo (sorella di Luigi), divenuti gli unici proprietari del teatro, ne affidarono la gestione al figlio Giuseppe. Negli anni trenta del XX secolo, i Golia, per cercare di risolvere i problemi di una gestione deficitaria, affittarono lo stabile. Il teatro venne trasformato in "Cinema Teatro Principe". Finché il 3 settembre 1943 le bombe americane e tedesche lo rasero al suolo quasi completamente: restò in piedi solo parte del palcoscenico.
Dopo la guerra il vecchio Golia decise di venderlo: lo comprò Eduardo De Filippo, il 25 febbraio 1948, investendo nella ricostruzione del teatro tutti i suoi guadagni e indebitandosi con le banche.